こんにちは。IKEOJI（イケオジ）です。
今回は、郊外の戸建てが売れない理由と、簡単に売却する方法について解説します。私はもともと都市部ではなく郊外の中古戸建てをメインに売買をしていました。売れない苦しみ、売れた喜びはもちろん知っていますし、購入理由や、買わない理由を買い手から生で聞いています。
その経験から少しでも読者の方が高く売れるような記事になればと思います。
- 中古住宅専門業者にて500件以上の売買実績
- 個人の家の500万以下で購入
- 1000件以上の中古住宅を調査経験あり
- 趣味はブログでこれまでの経験を発信すること
郊外（田舎）の一戸建てが売れない理由
郊外で売れない理由は、人口の少なさと自然災害のリスクというマクロ的問題です。もうひとつが交通環境や資産価値のミクロ的な問題です。他にもいくつかありますが大きく分けるとこのようになります。その上で、物件個々の問題があるため、都市部と比べて苦戦するのは当たり前です。
その状況を受け入れた上で、販売の戦略を取ることで売却につなげることができるので、自分がこれから売り出す物件がどのような問題に当てはまるか確認しながら見てみてください。
IKEOJIは、郊外で中古住宅を数百件取引してきました。自ら調査に行き、買付を出して、リフォームをして販売するということをしてきました。
郊外の物件が数年経っても売れない苦い経験は何度もしています。
その経験をもとに解説します。
ターゲットとなる人口が少ない
まず大前提として、郊外の場合ターゲットとなる人の人口自体が少ない可能性があります。都市部の場合は、職場、駅、学校などそこに住む理由がたくさんあります。
しかし、郊外の場合「なんでわざわざそこ？」と特別な理由がない限り、選ばれることは少ないです。
郊外から都市部に引っ越す人は多いものの、郊外から都市部に引っ越す理由は限定的です。ましてはそもそも郊外の場合、近隣の人口も少ないことが多いため「その家に住む理由」を持つターゲットが少ないためです。
自然災害のリスクがある
自然災害がリスクが都市部よりも高い可能性があるため、選ばれない可能性があります。
- 地震や大雨による土砂災害
- 大雨や台風による河川の氾濫
- 地震による津波災害
都市部と比べると郊外の方が自然災害による被害は多いです。郊外は山や海が近くいだけなく、道路の未整備、未舗装により避難が困難になる可能性があります。そういった日頃のニュースなどから警戒する人は多いです。
余談ですが、静岡の一部では数年前に南海トラフが来たら危険という噂が広がり、静岡郊外の物件が極端に売れなくなりました。また数年後に徐々に回復しましたが、一時新築建売が800万円ほど売られてる時期もありました。
小中学校まで遠い
住宅を決める要素として「子供の安全性」は非常に強くみられます。そのため「田舎に住みたい」と思っても小学校が遠かったり、小学校の口コミが良くないと避けられるケースが多いです。
とくに郊外の場合は、小中学校が遠く1つの学校に対する学区が広いです。そのため「子供の通学が遠くなるなら、わざわざそこに住む理由がない」という判断になり、選ばれなくなります。
将来売却できないかもしれない不安
中古住宅を買う人は、ずっと住み続ける前提ではなく「建て替え」もしくは「売却して別の家に引っ越す」という前提で購入する人も多くいます。
新築の場合は、35年のローンを組んで死ぬまで住み続けるという日本的な文化が残っています。
しかし中古住宅を選ぶ人は「出口」も考えながら検討をするため、将来売却できるかどうは大きな要素です。郊外の場合、人口がさらに減り、そもそも災害にも強くなさそうなら「今後売れなくなって不良債権のようになってしまうのでは？」となってしまうのです。
郊外の物件を売る方法
郊外には郊外の戦い方があります。駅近や施設の豊富さをPRしても到底都市部の物件には敵わないので、告知してもあまり効果的ではありません。それよりも郊外の暮らしに憧れを抱くようなPR戦略を取ることで、付加価値がつき高く売れます。
郊外ならではの良さを告知する
郊外ならではの良さをPRすることで、高く売れる可能性はグッと上がります。私の経験上、郊外の不動産業者は手を抜きがちで、販売図面やネット掲載の情報も適当です。そのため売主自身で良さを共有し、情報掲載してもらいましょう。たとえば
- 春には桜が近くに咲いてとてもキレイ
- 人通りも少なく休みの日はとてものどか
- 夏には地元の有名な祭りがある
など、郊外ならではの強みを存分に伝えることで「都心よりもストレスフリーで快適な暮らしができそう」というイメージが湧いて成約率があがります。
私が売っていた物件は次のようにPRしていました「富士山が窓から見えます」⇨即売れ。「家の脇に桜が満開になります」⇨即売れ。これは成功事例の一部ですが、このようなPRはかなり効果的です。
更地にしてはダメ
よく「売れない場合は更地にしてしまい売りましょう。」と他の記事でも書いてありますが、辞めておいたほうが良いでしょう。考えてみてください、ただでさえそこに住む理由がない土地に、新築を建てる人がいるでしょうか？
また、税率も空き家よりも更地の方が高いことがわかります。郊外は更地にするメリットが少ないため、なるべき住宅付きで販売するようにしましょう。
リフォームで付加価値をつける
リフォームで付加価値をつけることで郊外でも購入する理由ができ、早期売却に繋がります。
そもそも郊外物件の強みの一つが広さです。都市部は狭小住宅が多く住める面積が狭いことが多いです。一方で坪単価が都市部よりも比較的安い郊外の物件は、土地も建物も広いことが多いです。
そのような広さに付け加えてリフォームをしてあげることで「広くて綺麗な憧れの住宅」へと返信するわけです。
マイナスポイントを潰しておく
マイナスポイントを潰しておくことで、売却できる可能性は大きく上がります。もっというと断り文句のカウンターを用意するということです。断り文句として多いのは以下です。
- 学校まで遠いから・・ → スクールバスが○○まで来るので大丈夫です
- 近所付き合いが不安・・ →この近くでトラブルは起きていないので大丈夫です
- 自然災害が心配 → 避難所は徒歩○分のところにあります
など郊外ならではのマイナスに対して、安心させてあげられるような情報を事前に準備して、販売図面や仲介業者に共有しておくことで成約率は大きく変わります。
まとめ
今回は「郊外の一戸建て」における売却方法について解説しました。今回の記事を参考に少しでも高く売れることを願っています。
郊外でも売り方さえ変えれば、高値で売却できることを過去の私が証明しているので、皆さんも諦めずにできることを最大限行っていただけたらと思います。
他にも詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてみてください。
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