【個人ブログ】買う前に見て！中古一戸建て購入のデメリット【4選】

『中古にするか新築にするか』という部分は、住宅購入において一度は考えるのではないでしょうか。それぞれのメリット、デメリットはありますが、デメリットには知らないと損することが多いと思いますので、根拠も合わせてご説明します。

今回は、個人的に特に注意すべき内容をピックアップしております。

中古一戸建て購入のデメリット

中古戸建て購入のデメリットについて解説します。中古住宅は新築よりも安く購入できる反面デメリットも存在します。具体的なデメリットを知った上で「対策」をすることが重要です。

関連記事：中古住宅を500万で買ってみた話。注意点や見つけ方について詳しく解説

瑕疵に苦しむ可能性がある

『瑕疵』という言葉に聞き馴染みがない人も多いと思いますので簡単に説明しますと、不動産売買においては『建物や土地の欠陥または不具合』のことを指します。

建物の瑕疵といえば『雨漏り』や『傾き』『シロアリ被害』などが主に該当します。土地の瑕疵には『土壌汚染や地中埋設物』などが挙げられます。

中古の戸建て（一軒家）においては、老朽化が進んでいるため新築よりも購入後に瑕疵が発見されることが非常に多いです。 雨漏りやシロアリ被害などは1度や2度の内見では見つけることは難しく、あまり経験のない不動産屋でも見つける事が難しいと思います。

そのため、住み始めてから『雨漏りが止まらない・・』『修繕のために一度引越しをしないといけない・・』というトラブルしばしば発生してしまいます。

ここでは省略しますが『雨漏りを事前に発見するポイント』『瑕疵が発見された後の対策』をしっかり行えばトラブルを防ぐ事もあるので、事前に抑えておきたいポイントです。

建物の価値がほとんどない

一戸建ての場合に限りますが、中古戸建ての場合、新築時から20年〜25年経過した物件の価値はほとんどありません。 もちろん、定期的にリフォームをしたり管理の状態がとても良い場合は多少価値の減少は抑えられます。

しかし、現状の日本の住宅における評価制度では『木造住宅の耐用年数を22年』と定められております。これは会計上の償却年数でしかありませんが、実際の査定や評価においても『20年以上経過した建物はほぼ価値がいない』と判断されるようになっています。

20年以上経過した物件は、住宅ローンが通りにくかったり、売却時には土地値からさらに建物の解体費用を引かれた金額が相場になってしまう可能性があります。

リフォームをして付加価値をつけるか、将来同じ土地にて立て直す前提をもって購入すること資産性は上がると思います。

新築よりも耐震が弱い

これは日本に住んでいる以上、気になる部分だと思います。 当然、物件によりけりという事もありますが、相対的にみると中古住宅の方が耐震性能が低いです。

主な要因は下記表の通り、耐震基準が徐々に強化され、地震に強い設計に変わっていっているからです。阪神淡路大震災や熊本地震など大きな地震が起こった際に、多くの住宅が倒壊したため、より強度の高い住宅設計を目指して改良されました。

西暦	築年数	主な内容
1981年	築41年	いわゆる「新耐震基準」が制定され、この年以降の設計が変わった年。 震度6強～7程度の大地震でも建物が倒壊しないように旧耐震基準（この年以前） から大幅に基準を強化。
2000年	築22年	いわゆる『現行耐震基準』。現在の耐震基準はこの年から制定されている。 木造住宅で地盤調査が義務づけられ、耐力壁の配置のバランスが規定
2001年	築21年	品確法によって既存住宅の倒壊危険性を判別する為の耐震等級が制定された。
2008年	築14年	長期優良住宅の普及に関する法律が制定 長期にわたって住めるための措置がされた

上記の通り、耐震に関する建築基準は強化されているので、新築の方が耐震性能は高いと言えるでしょう。

住んでから多額のお金がかかる可能性がある

住んでから多額のお金がかかる可能性があります。それは下の図のような設備、あるいは付帯部材の交換にかかるリフォーム代金です。リフォーム済みの物件といえど、すべて新品にしているケースは稀です。

とくに屋根の交換、外壁塗装、給湯設備などは一度のリフォームで多額の費用がかかります。

上記はあくまで目安ですが、体感値としても大体の住宅設備が15〜25年経過したあたりから、何かしらの修理が必要になったり、交換を余儀なくされるケースが多いと思います。

中古住宅の場合、おおむね15年以上経過しているものが多いため、リフォームをしていない住宅の場合は、住み始めてからリフォーム費用がかかることを想定しておいた方が良いでしょう。

リフォーム費用の相場としては以下です。

• キッチン交換50〜200万
• お風呂交換50万〜150万
• トイレ交換10〜50万
• 洗面台交換10〜50万
• 外壁塗装100〜200万

グレードによってバラつきはあるものの、リフォーム無しで築年数が15年以上経過している物件であれば住み始めてから10年以内に最低でも100万以上のリフォーム費用は発生してくると想定した方が無難かと思います。

実際に買ってみて後悔した点

実際に購入してから想定していなかった自体も発生しました。もう少し調べるべきだったな。。と後悔した点もいくつかあります。

実際に購入した中古住宅のスペック

まず住宅のスペックについて解説します。結論から言うとかなり良い物件だったと思っています。ただし、今回の物件はセカンドハウス用の物件を買ったのでメインで住む前提では買っていません。

購入金額：　500万円（当初は700万円で販売していましたが交渉して下げてもらいました）
築年数：　1991年
間取り：　8LDK
土地坪数：　約200坪
建物坪数：　約52坪
場所：田舎
ライフライン：上水、下水、プロパンガス

ちなみに全面道路は公道で、下水も上水も通っており不便はありません。しかし都市ガスは通っていないのでプロパンガスになります。田舎なので駅は近くなく交通に関しては車もしくはバスの利用がメインになります。

買ってから気付いた不具合

購入してから判明した不具合が多かったです。これは中古住宅ならではのトラブルですが以下のようなことが購入して1か月以内に起こりました。

• キッチン水栓の水漏れ
• トイレ配管の水漏れ
• 外の雨樋破損（水がポタポタ垂れる）

など代表的な部分でいくとこのような感じです。リフォーム費用は買主負担なので、購入してから予期せぬ出費と、時間と労力がかかってしまいました。新築や売主業者からの購入であれば、このような不具合も対応してもらえますが、個人から購入したので時すでに遅し・・という感じでした。

近隣の方が意外と厳しい

購入して1週間くらい経過したあとに、近隣の住民から声をかけられるようになったのですが、車の止め方や町の決まりのどうたらこうたらを指導されました。

せっかく楽しい生活を送りたいと思っていたのに監視するように見てくる住民が近くにいたら、たまったもんじゃありません。

そうならないためにも、事前に近隣挨拶をしておくことが良いです。

まとめ

今回は中古一戸建てのデメリットを挙げてみました。 知らずに値段だけで選んで買ってしまうと想定以上にお金がかかったり、不安を抱えたまま生活を送らなければならない状態になってしまいます。

ただ一方で、上記のようなデメリットを救済する措置や、補助制度なども近年多く発足しています。 そのため上手く買うことができれば、新築以上の価値を生み出す物件を見つけることもできるのです。

みなさんもデメリットを知った上で、しっかり対策をして良い住宅購入をして頂きたいです！