こんにちは。IKEOJIです。
今回は実際に中古住宅を購入した際のお話をしたいと思います。これから物件を買う方、安くて良い中古住宅を探してる方に向けて、少しでも参考になればと思います。
私は、8年ほど不動産業界にいまして中古住宅の売買も数百件経験しております。仲介ではなく実際に購入する物件を調査し、現金で支払い、リフォームを手がけて販売しておりました。
そのため中古物件を調査することにおいては、かなりレベルが高いと思っております。当然、仕入れ方法についても一般の方よりは、経験値があると自負しています。
今回は、不動産従事者だった経験を生かし、個人的にも物件を買ったので、その経験について解説します。ちなみに、不動産業界の人脈や裏技なんか一切使っておらず、ネットで見つけて見にいって購入という、一般的な買い方をしています。
住宅のスペックについて
まず住宅のスペックについて解説します。結論から言うとかなり良い物件だったと思っています。ただし、今回の物件はセカンドハウス用の物件を買ったのでメインで住む前提では買っていません。
購入金額： 500万円（当初は700万円で販売していましたが交渉して下げてもらいました） 築年数： 1991年 間取り： 8LDK 土地坪数： 約200坪 建物坪数： 約52坪 場所：田舎 ライフライン：上水、下水、プロパンガス
ちなみに全面道路は公道で、下水も上水も通っており不便はありません。しかし都市ガスは通っていないのでプロパンガスになります。田舎なので駅は近くなく交通に関しては車もしくはバスの利用がメインになります。
ちなみに売主さんが過去にリフォームをしてくださっていてお風呂はほぼ新品の状態でした。
そういう過去のリフォーム履歴も聞いて、価値を確かめていきましょう！
もともと700万円で販売をしていましたが、交渉をして200万円下げてもらいました。交渉方法については別の記事でまた解説します。
物件の探し方について
前書きにも書きましたが、裏技を使ったわけではなく一般的なポータルサイトを使って内覧して初めましての仲介業者さんから購入しました。
ただし良い中古住宅がどのポータルサイトに掲載されているかは知っていたので、そのサイトをメインにしようして見つけました。
ちなみに良い中古住宅の定義は”不動産価値と販売価格が見合っているか”という点です。簡単にいうと売る時も損をせず、安全に住める物件なのかどうかという点です。今回の物件は、再販売価格を自分で計算したところ、リフォームをしなくても少し綺麗に掃除をすれば800万では売れそうという点で、すごく良い物件だったと評価しています。
ポータルサイトで探す
まず中古住宅を探す上で一番良いポータルサイトは「アットホーム」です。別の記事でも解説していますが、アットホームはポータルサイトでも中古住宅取り扱いの歴史が古く、地場の不動産会社（昔から経営している地元の不動産業者）も多く掲載しています。
そのためスーモや他のポータルサイトには載っていないお宝物件が掲載されていることが多いです。意外かと思いますが、中古住宅を買い取る業者もアットホームを見て買い付けを出すこともよくあります。
アットホームで条件を絞って、安くて状態が良さそうな物件をいくつかピックアップして内覧をして、本当に不具合がないかを念入りに調べます。（買うまでに3回は内覧させてもらいました）
仲介業者から情報を得る
田舎の場合はとくに、表に出る前の物件情報を仲介業者が持っていることが多いです。表とはポータルサイトに掲載される前の物件です。昔からつながりのある売主や事業者から相談をされて、掲載ができてないが売る準備をしている物件情報を持っています。
実際は複数の仲介業者に声をかけて、色んな情報が入る状態にしていました。
最初はすぐに決めずに、情報収集と地元業者とのネットワークを築きましょう！
なので「これから出そうな物件ってありますか？」と聞いておき、いまはない場合でも「出てきたらすぐに教えてください」とお願いしておくことで優先的に情報共有してくれるので、あらかじめ頼んでおくと良いです。この作戦でいくつか見せてもらいましたが、最終的にはアットホームで見た物件を購入しました。
物件買う上での注意点について
次に中古住宅を購入する上での注意点について解説します。これから買う方はぜひ以下の点について気を付けてみてください。
瑕疵は補修すれば直る程度のものか
まず中古住宅でかつ築年数が20年以上経過している物件には、瑕疵がある前提で内覧をしてください。雨漏り、傾き、シロアリ被害などを念入りにチェックして調べましょう。
私の経験上、調べると7割くらいの物件には大なり小なり瑕疵はあります。今回購入した物件も雨漏りとシロアリ被害がありました。しかしすでに修繕済み、もしくは軽微な被害でこれから広がる様子もなかったため購入を決断しました。
雨漏りの見つけ方については「【中古で買った家がさっそく雨漏り。。】原因と対応策をわかりやすく解説します」にて解説しています。
しかし瑕疵の状態がひどい場合、完治できないか最悪のケースとして解体しないといけないということもあります。構造上重要な躯体（木部躯体）がシロアリによって弱っているケースや、雨漏りが長年放置されすぎて、あらゆる柱が腐ってしまっている場合もあります。
中には傾きがひどく、地盤沈下が起きている物件もありますので瑕疵については疑いをもって念入りに調べましょう。
土砂災害警戒区域にはいっていないか
土砂災害警戒区域とは、急傾斜地におけるがけ崩れや土石流、地すべりなどが原因となり生じる被害のことで、土砂災害の可能性があると予想される地域は“土砂災害警戒区域”として指定されています。
物件を購入する場合、この土砂災害警戒区域に入っている否かは非常に重要です。もし仮に地震や大雨で土砂災害が起きてしまった場合は、家そのものがなくなる可能性がありますし、命の危険にもさらされます。
イエローゾーンであれば購入しても問題は大きくないと考えていますが、レッドゾーンに入っている場合は、要検討しながら決めましょう。
国土交通省の土砂災害ハザードマップの作成指針には、土砂災害ハザードマップには当該地区の土砂災害発生原因となる自然災害の種類に加え、次のような内容を記載するよう明記されています。
ハザードマップの見方については「浸水ハザードマップの見方を解説」こちらの記事を合わせてご覧ください。
権利関係は問題ないか
権利関係は特に慎重に確認した方がいいです。都市部以外の中古物件はとくに土地が綺麗に分かれてない可能性があります。たとえば敷地の一部がお隣さんの土地であったり、お隣さんの建物が越境していたりするケースが多いです。
よくあるのがお隣さんの親族が昔は周辺に住んでいて、土地が多少混同していても問題なくそのまま放置されている場合があるからです。そうだった場合、自分の家の一部が他人の土地なので借りるか、新たに購入する必要が出てきます。
また、水道管が他人の土地を通っている場合も権利関係を正してから購入しましょう。水道管は地中をとってるため調べないとわかりません。
私が過去に出会ったケースでは「毎月使用料をウチに払わないと、オタクの手前で水道止めるからね」と言われたこともあります。ぜひ気をつけてください。
ここはしっかり仲介業者に確認しておきましょう。
近隣には問題がないか
これは中古住宅でも新築でも同じことが言えますが、周辺の住宅に問題がないかは確認しておきましょう。都市部以外で買う場合も、お隣さんが厄介だと購入後ずっと大変なことが起きます。
田舎は近所付き合いが上手くいかないと、いざとなったときに助けを求められる人がいなくなってしまうので、この街に馴染めそうか、お隣さんは厄介でなさそうかはしっかりと確認しておきましょう。
一番ベストは両サイドが民家でなく空き地や町営の施設など人がいない場合がトラブルなく済むので良いでしょう。
関連記事：【体験記】中古住宅を購入して失敗したこと（近隣トラブル）
まとめ
ご閲覧いただきありがとうございました。中古住宅は「良い物件を探し当てることができるか」ということが何より大事です。普通であれば1,000万くらいの価値しかないのに1,500万くらいで売られている場合もありますし、逆に1,500万の価値があるのに1,000万円で売っている場合もあります。
知識をつけることで目利きができるようになったり、自分で調べて良いかどうか判断できるようになります。またどこかのタイミングでもっと詳しく専門的な買い方について解説したいと思いますので、また読んでいただけたらと思います。
それではまた。
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