中古住宅を購入したら、新築住宅とは異なり、古さや劣化による問題が起こる可能性があります。その中でも最も深刻な問題の一つが雨漏りです。中古住宅で雨漏りが発生した場合、誰が修理費用を負担するのでしょうか？
この記事では、瑕疵担保責任（契約不適合責任）における買主の権利や、中住宅購入前に見ておくべき雨漏りの痕跡について解説します。中古住宅を購入する際には、雨漏りに備えて事前に知識を身につけておくことが大切です。
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中古住宅で雨漏りが発生したら誰の負担になるのか？
中古住宅を購入した際に、雨漏りが発生したらいったい誰が負担するのでしょうか？結論は、雨漏りを発見したタイミング、契約内容によって異なります。
しかし、その契約書に記載がない場合や曖昧な場合、買主と売主の間で紛争が生じることがあります。本記事では、買主と売主がそれぞれどのような責任を負うのか、具体的なケースを交えながら解説します。
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購入前に発見した雨漏り
購入前に発見した雨漏りは、契約の条件次第でどちらが負担するか決まります。つまり「雨漏りを承知の上で買ってね」という前提で販売している場合は、購入後に買主にて修繕する必要があります。その場合、契約時に「雨漏りが○○の場所にあります」と記載され告知している場合に適用されます。
とくに個人が売主の場合は、契約不適合責任免責（購入後に雨漏りなどが発生しても見逃してよね）という契約になるケースが多いため、あらかじめ契約内容をしっかり確認して、どちらが負担するか明確にして書面に残すことでトラブルなく契約ができます。
購入後1年以内に発生した雨漏り
中古住宅を購入した1年以内に雨漏りが発生した場合は、売主が個人か不動産業者（宅建業者）によって異なります。基本的に購入前に雨漏りがあることを買主が知らなかった。また契約書類にもその旨を示す記載がなかった場合は、発見から1年以内であれば修補を請求することができます。
しかし個人の場合は先程同様、契約不適合が免責になる特約があるかどうかで変わります。契約不適合責任が免責されるような特約つきの契約をした場合は残念ながら追求できません。
不動産業者が売主の場合は、購入からの経過年数に関わらず、発見から1年以内であれば修補等の請求ができます。ただし売主が不動産会社の場合は「引き渡しから2年以内に請求があれば応じる」という特約が多くあります。つまり2年以内に教えてくれたら対応するよ。という特約です。
購入から2年以上経ってから発生した雨漏り
購入から2年以上経ってから発生した雨漏りにおいても、上記同様「特約次第」というのが結論です。売主が不動産会社の場合「引き渡しから2年以内に請求があれば応じる」という特約がほとんどなので、2年以上経過した場合の請求は難しい可能性が高いです。
仮に発見が、引き渡しから2年以内だったとしても、そのことを2年経過したあとに売主に伝えたら「2年以上経過しているのでダメです」となるわけです。
中古住宅の雨漏りは瑕疵担保責任（契約不適合責任）に該当するのか
結論、該当する可能性が非常に高いです。おそらく契約書の内容には以下のような条文が含まれていると思います。これは不動産売買契約における契約不適合責任の条文雛形で、多くの場合以下の内容が違約書内に含まれています。
（契約不適合）
第○条 乙は、本件目的物が契約内容に適合しない場合（ただし、次条に定める事由は除く。）、適合しないことを知った時から1年以内に甲にその旨通知し、かつ相当の期間を定めて履行の追完を催告した場合に限り、履行の追完を請求することができる。
引用元：新日本法規 「第２章 契約類型別 第１ 売買」
２ 前項の催告にもかかわらず、乙が定めた期間に甲が追完しない場合、乙は、甲に対し不適合の内容に応じた代金の減額を請求できる。
３ 本条の規定は、乙による損害賠償請求又は解除を妨げない。
「契約内容に適合しない場合」というのは、契約内容のどこにも雨漏りしている事実がなく、買主も雨漏りがある事実を知り得なかった場合です。簡単にいうと「そんなの聞いてない！契約内容と違うじゃん」ということです。
「適合しないことを知った時から1年以内に甲にその旨通知し」という部分では発見から1年以内に売主に対して通知すれば、追完請求とは「修補、代替物の引渡しまたは不足分の引渡しを求めること」を指し、つまり直してくださいと請求ができます。
雨漏りは物理的瑕疵物件に該当する
物理的瑕疵とは、建物や土地そのものに重大な破損や欠陥がある物件です。建物においては、雨漏りや傾き、シロアリによる被害が該当し、土地においては、地盤地下、土壌汚染、地中にゴミがあるケースなどが該当します。
軽微な雨漏りやシロアリ被害であれば、修理費も高くはつかないためリフォーム費用を買主売主どちらかが負担して取引がスムーズに行われます。しかし、おなじ瑕疵でも以下のようなケースは重大で非常に売りづらくなるため訳あり物件とされるでしょう。
- 雨漏りの範囲が広く木部の腐敗が進んでいる
- シロアリ被害が構造上重要な躯体にまで及んでいる
- 地盤沈下が著しくかつ軟弱な土地である
つまり雨漏りは瑕疵として該当し、雨漏りの事実を知らなかった、告知されていなかった場合は襲歩の請求ができます。ただし申し上げた通り「契約不適合責任が免責」「不動産業者から買って2年以上経過している」場合は、この限りではないので注意が必要です。
中古住宅で雨漏りしていたら値引きしてもらえるのか？
雨漏りは購入前であろうが、購入後であろうが発生した時点でブルーな気持ちになりますよね。当然、買主側がなにかしたわけではないので、修理費を負担するというのは納得いかないですよね。雨漏りの負担については購入前と購入後で事情が変わります。
購入前に雨漏りを発見した場合
個人の売主から購入する場合、売主側で負担してくれる可能性は50%というところでしょうか。これは購入前の交渉次第になるため正直どちらにも負担の義務はありません。以下いずからのパターンになると思います。
- 売主側で修補して物件を引き渡す
- 物件価額を値引きして買主が購入後に修補する
- 売主は値引きも修補もせずに引き渡す
これは法律などで決まっているわけでないので、売主との話し合いによって決まります。
ただし売主が不動産会社の場合は、雨漏りを修繕してから引き渡してもらうことが可能です。売主が業者の場合は「契約不適合免責」という特約が無効になるため、引渡し前であっても引渡し後であっても修補の責任は負います。
購入後に雨漏りが発生した場合の権利
購入後に雨漏りが発生した場合に、なおかつ売主が契約不適合責任を負う必要がある場合は、売主に対して以下のような権利が生じます。
それぞれの請求権について簡単に解説します。
追完請求権
追完請求とは，目的物の修補，代替物の引渡し又は不足分の引渡しなどの方法により，改めて完全な給付を求める権利をいいます。つまり雨漏りの修繕はもちろん雨漏りによってうけた被害箇所（クロス等）の修補も請求できます。
代金減額請求権
買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができます（同条第１項）。つまり、雨漏りを修繕する義務があるのにぜんぜん行ってくれない場合は、もう売買金額を下げてよ。と言える権利です。
損害賠償請求権
債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができるとされています。これは雨漏りによって受けた二次被害などが生じた場合、修補とは別に金銭で賠償を求める権利です。たとえば、雨漏りによって木部が腐敗した場合や家具が破損した場合などです。
ただし「売主に責めに帰すべき事由)が無ければ、買主は損害賠償請求を起こせまん。」つまり売主も雨漏りの事実を知らない場合や、修補に務めている場合はその限りではないということです。
解除権
買主は，追完請求の催告をしたにもかかわらず、売主が追完しない場合は契約を解除することができます。追完請求が正当な理由で行われて、なおかつ売主が拒否したり、そもそも追完することが不可能な場合は催告をせずとも契約の解除ができます。
購入前に見ておくべき雨漏りの痕跡
中古住宅を購入する前に、雨漏りの痕跡を確認することは非常に重要です。雨漏りの痕跡は、天井や壁の色の変化、カビの発生、水滴の跡など様々な形で現れます。それでけなく屋根や外壁、窓枠など、住宅の構造部分にも、雨漏りの痕跡が現れることがあります。
これらの痕跡を見逃して「契約不適合責任免責」という契約をしてしまうと、買主自身で負担する可能性がありますので、購入までにしっかり確認しておきましょう。将来的な経済的負担を避けるためにも、必要なステップです。ここからは中古住宅を購入する前に、どのように雨漏りの痕跡を確認すべきか解説します。
和室の天井
まずすべての和室の天井を確認しましょう。和室の天井は木製素材になっていることが多いため雨漏りの痕跡が一番発見しやすい箇所になります。
和室の天井に雨漏りの痕跡がある場合、まずは天井の色が変色しているかどうかを確認します。特に湿気が多い季節や雨の日により色が濃くなることがあります。また、天井にカビが生えている場合も雨漏りの可能性があります。カビは湿気が原因で発生することが多く、雨漏りが原因である場合、カビの生え方には特徴がありますので、まずは写真をとって専門の業者に見てもらいましょう。
屋根・屋根裏
屋根に雨漏りの痕跡がある場合、まずは屋根に損傷があるかどうかを確認します。屋根に穴が開いていたり、瓦が割れていたりする場合は、そこから雨水が入り込む可能性があります。また、屋根の雨どいや排水溝が詰まっている場合も、雨水が屋根の中に溜まり、雨漏りの原因になります。屋根に雨漏りの痕跡がある場合は、雨漏りが発生している時間帯や天候を考慮して、雨漏りの原因箇所を特定することができます。
最上階の天井
最上階の天井も雨漏りの痕跡を見つけやすい箇所です。屋根の雨どいや排水溝が詰まっている場合、最上階の天井にも雨水が入り込む可能性があります。3階建ての場合でも最上階や屋根裏をしっかり確認しておきましょう。
まとめ
今回は、雨漏りが発生した場合の責任について解説しました。以下内容をまとめておきます。
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