みなさんお疲れ様です！IKEOJIです。
自宅売却について悩まれてる方向けに、少しでも役に立つような情報を発信できたらと思います。
- しばらく経っても家が売れない
- これから売却を考えている方
- 募集の方法についてよく分からない
家を売却し始めると、そう簡単には売れないし、不動産屋から急かされるし、など出口が見えなくて不安だと思います。
私もこれまで多くの中古住宅を売買していく中で、
なかなか売れない理由や、もっと高く売れるはずなのに安く売ってしまう方など見てきました。
この記事を読んで少しでも「早く、高く」売れたら嬉しいです。
おおまかな売却の流れを図に起こしてみました。
厳密に言うともっと細かく分かれていますが、おおまかには問題ないと思います。
戦略編をみてない方は、そちらも参考にしてみてください。
今回は「販売開始・募集」の中でも「募集中」のことについて書いていこうと思います。
まずは売れない理由から説明していこうと思います。
売れない理由はパターンによって原因が分かれます
基本的に住宅の場合、売れない理由はすごくシンプルで「金額＜価値」の状態になっていないだけなのです。
自分の家のマイナスだと思う部分を挙げると、立地が悪い、間取りが変、築年数が古い、駐車場が狭い、などキリがないくらい出てきます。
しかし、どんな立地だろうと、どんな建物だろうと、買い手が「この金額でこの物件なら買っても良い」と判断すれば売れるのです。
とはいえ、価値というものは「買い手」側が決めることなので、売却は難しいのです。。
なので「自分達できることを最大限やる」と割り切り少しでも多くの価値を感じてもらい、高く売りましょう。
そもそも買主の案内（内見）がない場合
案内（内見）や問い合わせがないということは、「ネットで見たがスルーされてしまっている」
もしくは「そもそも、ほとんどの人が物件が売りに出ているということを知らない」このどちらかでしょう。
ポータルサイトなどのネット掲載が少ない（広く周知できていない）
まずは、そもそも売りに出ているのか、しっかりと周知されているのか確認しましょう。
しっかりと募集されていれば自分の家の住所をネットで検索すれば大概出てきます。
あなたの家のエリアで探している人が100人いるとしても、1〜2人しか見れない状況では、当然問い合わせはきません。
【注意点】
小規模な不動産屋の場合は、自社の小さなホームページにだけ載せるという事をするので、アットホームやSUUMOにしっかり掲載されているか確認しましょう。
良い部分をアピールできてない
物件がネットに掲載されていても、あなたの家の良い部分がアピール出来ていなかったら問い合わせは少ないです。
- 敷地内に駐車スペースが2台以上あるのに、外観写真が掲載されていない
- プラスポイントの設備が紹介されていない
- 過去にリフォームしたのに、それが伝わっていない
- 内装の掲載写真が1桁の枚数になっている
- 立地的アピールポイントが書いていない
ポータルサイト等に掲載するのは、基本的に不動産会社が行います。
なので、自分でもしっかり確認をし、不十分と感じたら必ず指摘をしましょう。
案内（内見）は多いが決まらない場合
この傾向の場合は、基本的に
「ネットで魅力を感じたが、実際に行ってみたら微妙。。」ということがほとんどです。
家の中が汚く感度が上がらない
写真では汚い部分を写さないので、期待をしていたが実際現地に行ったら想像以上に汚なかった。という場合にも感度は下がります。
直接的に表現しないものの、無意識に心が離れていってしまいます。
臭いや、生活感のあるゴミなども感度が下がってしまう理由です。
駐車場が狭い、道路が狭い
こればかりは仕方がないですが、写真では広く見えたが実際に行ってみたら「思ったより狭かった」という場合にも断念されます。
買い手がファミリーの場合、車もファミリーカーになるので狭いとそもそも停められない、通れないという理由で決まりきらない事が多いです。
仲介のやる気がない
先程の、掲載写真でもそうですが、仲介のやる気があるかどうかは意外と大きいです。
あなたの物件が、異常に安い場合や、希少価値の高い物件であれば、どんな仲介でも決まりますが、そうでない場合は、仲介の頑張り次第で結構変わります。
募集中に売却するコツ
一般媒介で売る
仲介に販売をする場合、「媒介契約」という「販売しますねぇ」という契約を締結をしなければいけません。
大きくは「一般媒介」と「専任媒介」という2つの媒介があります。（※厳密にいうと専属専任という媒介もあります）
詳しく知りたい方は『一般媒介契約について / 公益社団法人 全日不動産協会』に記載があります。
双方メリットデメリットはありますが、IKEOJIは「一般媒介」をオススメします。
仲介業者にとって専任媒介はあなたの物件を独占できるため嬉しい契約です。
そのため不動産記事のほとんどが「専任媒介」を勧めてきます。
しかし、認知を広げないと売れる物件でも売れなくなってしまうので、一般媒介で最低5社に販売してもうようにしましょう。
ハウスクリーニングを入れる
先程、決まらない理由に「家が汚いから」と言いましたが、本当にここは大事なのでお金を払ってでもハウスクリーニングを入れましょう。
家の中だけでなく、外回りに物や雑草が生い茂っている場合は、外回りもしっかり業者に頼んで清掃をしてもらってください。
仮にハウスクリーニングが10万かかっても、それ以上の効果はあります！
タイミングを見て値下げする
募集して数ヶ月売れない場合は、タイミングを見計らって値下げをしましょう。
冒頭にも書きましたが、『金額＜価値』の場合に初めて売れるのですが、しばらく売れない場合は、
「いまの価額では誰も価値を感じていない」ということに他ならないので、適切なタイミングで値下げをしましょう。
- 近くに競合物件がある場合は、その物件が売れるまで値下げをしない
- 専任媒介のみで販売している場合は、値下げでなく不動産屋を変える
- 案内が多い場合（1ヶ月に3回程度）は、値下げをしない
- 売り出して3ヶ月以内はまだ値下げをしない
- ハウスクリーニングや外回りの清掃をしていない場合は、値下げより先に掃除
まとめ
本日書いた記事を簡単にまとめておきます。
いかがだったでしょうか？ 明日からも自宅売却頑張ってください！
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